Après deux ans de concertation avec les représentants des collectivités territoriales et des professionnels de l’aménagement et de la construction, la réforme de la fiscalité de l’aménagement a été adoptée dans le cadre de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, parue au JO du 30 décembre 2010. L’article 28 de la LFR crée un nouveau chapitre « Fiscalité de l’aménagement » dans le code de l’urbanisme. Le nouveau dispositif repose sur la Taxe d’aménagement (TA) et le Versement pour sous-densité (VSD). La taxe d’aménagement répond aux objectifs de simplification et de rendement en permettant le financement des équipements publics nécessités par l’urbanisation. Le versement pour sous-densité porte quant à lui l’objectif de lutte contre l’étalement urbain et incite à une utilisation plus économe de l’espace. Des décrets d’applications de ce texte devraient être examinés par le CFL, la CCEN et le Conseil d’État, au cours du premier trimestre de l’année.
Ce dispositif est amené à entrer en vigueur dès le 1er mars 2012. Les collectivités territoriales doivent donc prendre les délibérations nécessaires à la mise en œuvre du dispositif avant le 30 novembre pour l’année suivante et donc avant le 30 novembre 2011 pour la première mise en œuvre en 2012. L’ensemble des mesures proposées a été conçu pour donner plus de marges de manœuvre aux collectivités territoriales et pour pouvoir être utilisé de manière différenciée sur l’ensemble du territoire en s’adaptant à la taille, aux caractéristiques et aux politiques d’aménagement propres à chaque collectivité.
La taxe d’aménagement
Elle se substitue à la taxe locale d’équipement (TLE), la taxe départementale des espaces naturels et sensibles (TDENS), la taxe départementale pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE), la taxe spéciale d’équipement du département de la Savoie, la taxe complémentaire à la TLE en région d’Ile de-France et au programme d’aménagement d’ensemble (PAE). La taxe d’aménagement est instituée de plein droit dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS et les communautés urbaines, par délibération dans les autres communes. Les communes peuvent déléguer cette compétence à l’EPCI compétent en matière de PLU, à la majorité qualifiée prévue par le CGCT. Dans ce cas, une délibération de l’EPCI prévoit les conditions du reversement aux communes en tenant compte des charges respectives en matière d’équipements publics.
Le champ d’application de la taxe d’aménagement porte sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement des bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Comme l’ancienne TLE, un certain nombre de constructions bénéficient d’exonérations : constructions destinées au service public ou d’utilité publique, locaux d’habitation et d’hébergement bénéficiant d’un prêt locatif aidé, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de dix ans, les constructions réalisées dans les périmètres des OIN ou des ZAC lorsque le coût des équipements publics est mis à la charge des constructeurs ou aménageurs, ou encore les constructions réalisées dans les périmètres des projets urbains partenariaux (PUP)… Les collectivités peuvent également exonérer totalement ou partiellement, les constructions industrielles, les commerces de détail d’une surface inférieure à 400 mètres carrés.
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur déterminée forfaitairement par mètre carré de la surface de la construction. La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) étant réformée, la nouvelle surface s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. Les surfaces sont donc calculées à l’intérieur des façades du bâtiment pour ne pas pénaliser l’isolation. Une valeur unique est fixée par mètre carré (660 € en province et 748 € en région d’Ile-de-France).
Pour tenir compte de certaines situations particulières et pour ne pas renchérir le coût de la fiscalité par rapport à la situation actuelle, un abattement unique de 50% est créé. Il bénéficie aux sociétés HLM, aux résidences principales pour les 100 premiers mètres carrés et aux constructions abritant des activités économiques.
Pour certains aménagements partiellement ou non taxés jusqu’alors (terrains de camping, résidences mobiles de loisirs et habitations légères de loisirs), la taxation sera simplifiée et déterminée par emplacement (de 2 000 à 5 000 euros par exemple pour les emplacements de parkings à ciel ouvert non compris dans la surface imposable d’une construction).
Pour la part communale ou intercommunale, la fourchette des taux est fixée entre 1 % et 5 %, comme pour la TLE. Le dispositif prévoit que les communes ou EPCI pourront pratiquer, s’ils le souhaitent, des taux différents par secteurs de leur territoire pour tenir compte du coût réel de l’urbanisation dans chaque secteur. La TLE n’offre pas actuellement cette possibilité.
Le taux de TA pourra être supérieur à 5 % et porté jusqu’à 20 % dans certains secteurs. La délibération devant être motivée et nécessitée par la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux. Dans ce cas, les participations d’urbanisme ne seront plus applicables dans les secteurs considérés : raccordement à l’égout (PRE), réalisation de parcs publics de stationnement (PNRAS), voirie et réseaux (PVR), … La possibilité de sectoriser les taux et de dépasser le plafond de 5% s’applique dans toutes les communes, y compris celles qui ne sont pas dotées d’un document d’urbanisme.
Cette taxe d’aménagement est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager, comme dans le régime actuel. Les services de l’Etat seront seuls compétents pour établir, liquider et recouvrer la taxe (prélèvement de 3 % pour frais d’assiette et de recouvrement).
Le versement pour sous-densité
Réservé aux zones U et AU des PLU ou des POS, le versement pour sous densité (VSD) est un outil destiné à permettre une utilisation plus économe de l’espace et à lutter contre l’étalement urbain, objectif fort du Grenelle de l’environnement. Le versement pour dépassement du plafond légal de densité prévu par l’article L.112-2 est supprimé de plein droit en cas d’institution du versement pour sous-densité. Ce dispositif permet aux communes et EPCI compétents en matière de PLU qui le souhaitent, d’instaurer un seuil minimal de densité par secteur (SMD).
En deçà de ce seuil, les constructeurs devront s’acquitter d’un versement égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction résultant de l’application de ce seuil. L’établissement du seuil est encadré : il ne peut être inférieur à la moitié ou supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies par le plan local d’urbanisme. Par ailleurs, le versement pour sous-densité ne pourra pas être supérieur à 25% de la valeur du terrain.
Il conduit à ce que les communes ou les EPCI compétents en matière de PLU élaborent une stratégie de financement en amont et en cohérence avec le PLU. Le produit du versement est attribué aux communes ou EPCI qui l’ont institué. Comme pour la taxe d’aménagement, le VSD sera applicable aux autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er mars 2012.
Pour assurer la sécurité juridique des constructeurs et pour tenir compte des situations particulières et de la configuration spécifique de certains terrains, un dispositif de rescrit fiscal est institué auprès de l’administration de l’Etat chargée de l’urbanisme dans le département. L’administration doit répondre de manière motivée dans le délai de trois mois, après avis de la commune qui dispose d’un mois pour formuler ses observations. La réponse engage juridiquement l’administration.
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