La Cour de Comptes estime qu’au  niveau national, les sources d’information disponibles pour mesurer la tension sont nombreuses mais dispersées, non exhaustives et  souvent peu fiables. Il manquerait un outil prospectif de l’évolution des besoins en logements sociaux. Ainsi des travaux des rapporteurs ont été conduits dans plus de la moitié des régions,  aboutissant parfois à des connaissances fines du terrain. Ces études fondent les demandes d’ajustement formulées par les services déconcentrés de l’Etat. Le zonage tel qu’il résulte de la révision de 2009 fait l’objet de contestations, en grande partie à juste titre selon le rapport. Surtout, les besoins prioritaires (PLAI et PLUS) « sont mal pris en compte, d'autant plus que l'accroissement de la production de logements se révèle difficile à mettre en œuvre dans les régions tendues, notamment en raison de la difficulté de mobilisation du foncier ».

Paradoxalement, selon le rapport, cette politique de recentrage a été établie par référence à la cartographie du territoire dessinée pour les aides à l’investissement locatif privé. La coexistence des deux zonages, qui influent l’un et l’autre sur la programmation et les équilibres financiers des opérations, ainsi que, dans certains secteurs géographiques, avec des effets contraires aux résultats escomptés liés aux investissements privés, rendent très difficile la construction de logements sociaux dans certaines zones tendues. 

Les magistrats de la rue Cambon proposent d’adopter un zonage spécifique pour la programmation des logements sociaux et de le rendre cohérent avec le zonage relatif aux aides  personnelles au logement. Il apparaît important, pour les rapporteurs, d’établir un nouveau zonage pour la construction des logements sociaux « à partir des données nationales enrichies, mais aussi des études locales  validées par les comités régionaux de l’habitat ;  et de choisir comme critères, outre les données économiques du marché du  logement, l’importance du logement social existant, son occupation, la  solvabilité des ménages et leur difficulté à accéder à un parc autre que le logement social ». 

Enfin, la Cour des comptes préconise la révision du zonage tous les trois ans en établissant « une  programmation glissante par région selon la même périodicité et de donner aux préfets de région, en concertation avec l’ensemble des acteurs  locaux, une latitude d’adaptation ». En réponse à cette dernière recommandation, le ministère concerné a admis la nécessité de revoir les zonages de manière systématique. Toutefois, ce dernier a estimé que « l’exemple récent du reclassement d’une vingtaine d’agglomérations de la zone B à la zone C, qui avait été envisagé pour 2010, est assez symptomatique de la difficulté à entreprendre un tel chantier lorsqu’aucune échéance temporelle précise n’est fixée à l’avance ». Enfin, à l’instar des associations nationales d’élus, le rapport demande explicitement « d’associer davantage les professionnels du logement, les collectivités territoriales,  mais aussi les bailleurs sociaux  à l’élaboration du zonage ».

 

Rapport concernant les zonages