ONDES
URBAINES

Ondes urbaines n°112 -

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : la DGFiP présente aux élus les estimations 2016


La loi de finances rectificative pour 2010 pose le principe d’une révision de la méthode de calcul des valeurs locatives des locaux économiques évalués selon une méthode autre que la méthode comptable (art. 1496 et 1498 du CGI) afin de « simplifier et rendre plus justes les modalités d’évaluation des locaux professionnels ». Avec cette réforme, la valeur locative, élément central pour le calcul des impositions directes locales, correspond à un loyer annuel théorique qu’aurait produit l’immeuble s’il avait été loué dans les conditions normales d’un marché équilibré et concurrentiel, évaluée à partir des caractères physiques des biens. La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation doit pour sa part suivre, si cette première révision (qui porte sur plus de 2,8 millions de locaux) va jusqu’à son terme.
La valeur locative des locaux professionnels sera désormais déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.
Rappel des étapes
Une première étape de la démarche de révision a consisté à recueillir auprès des propriétaires des locaux concernés sur chaque département : un classement du local parmi 38 catégories définies initialement par l’administration fiscale ; la nature de leur occupation ; leur surface, répartie en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local (cette répartition donnant la surface pondérée du local), et un loyer annuel.
La deuxième étape a été l’agrégation des données déclarées par ces propriétaires et la formalisation du projet de révision. Ce projet a été soumis, à partir de novembre 2014, à l’appréciation des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), et puis, à partir de mi-janvier 2015 aux Commissions communales ou intercommunales des impôts directs (CCID/CIID) visant à recueillir l’avis des commissaires communaux ou intercommunaux sur les paramètres tarifaires et géographiques, qui seront retenus pour le calcul de la valeur locative des locaux professionnels.
Dans un délai très court, il a été ou va être demandé aux CCID/CIID de fixer pour l’avenir les conditions d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels et ainsi de se prononcer sur :
•          la pertinence d’un tarif (grille tarifaire) au m² de surface pondérée par catégorie de local (38 catégories de locaux réparties en 10 sous-groupes en fonction de la destination, de l’utilisation et des caractéristiques du local) et par secteur ;
•          la délimitation de secteurs (découpage du département en secteurs locatifs homogènes sur la base de la catégorie la plus représentée - MAG1) au sein desquels l’activité commerciale et professionnelle est plus ou moins représentée.
•          la majoration ou minoration de cette valeur locative au travers de la situation du local sur le territoire (coefficient de localisation).
Pas de transferts massifs
Ainsi, les dernières estimations 2016 de la DGFiP ont été présentées aux représentants des associations d’élus locaux, à l’occasion d’une réunion qui a eu lieu le 6 décembre dernier. Le nombre de gagnants par rapport aux perdants serait un peu plus équilibré en nombre, et les transferts entre catégories de magasins (qui représentent une part prépondérante dans les VLLP) ne seraient pas aussi massifs que ce qui avait été estimé en 2015, grâce aux mécanismes de « planchonnement » et de lissage.

 


Outre les conséquences de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels pour les collectivités locales (gagnants/perdants en masse, par secteurs d'activités, par strates, catégories de locaux…), les élus ont été informés, des prochaines étapes à venir, et notamment de la nécessité que les commission locales des impôts directs locaux se saisissent de cette réforme, et se prononcent sur les bases prévisionnelles qui vont être communiquées en début d’année, et déterminent également leurs coefficients de localisation.
RVLLP_DGFiP
Annexes RVLLP

n°112

14 Déc 2016

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