Le Gouvernement a présenté sa stratégie pour le logement avec l'objectif de créer « un choc d'offre » sur le marché immobilier mercredi dernier lors d’une conférence de presse conjointe de Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire d’Etat. Il s’agit officiellement de « construire plus, mieux et moins cher », dans un contexte de raréfaction budgétaire.  Si la réforme de l’APL a suscité de vives polémiques auprès des professionnels, Ondes Urbaines revient sur les trois principaux axes de cette réforme.

Le recentrage du Pinel et du PTZ pour les zones tendues
Les deux dispositifs seront ciblés « pour construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues » selon la formule du secrétaire d’Etat. Il va sans dire que cette réforme va avoir de lourdes conséquences pour les territoires écartés, puisque pour les seules villes non métropolitaines de plus de 15 000 habitants : 157 sont situées en zone B1, 124 en zone B2, et 41 en zone C.
Concrètement, le Gouvernement propose les axes suivants :
- le dispositif Pinel sera recentré sur les zones A, Abis et B1 sur 4 ans ;
- le prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement neuf ciblera les zones A, Abis et B1 sur la même période, avec une souplesse de transition sur la zone B2 durant l’année 2018 ;
- et pour soutenir « la revitalisation des secteurs détendus, notamment les villes moyennes », le PTZ pour l’achat d’un logement ancien à rénover sera recadré sur les zones B2 et C pour une durée de quatre ans.

Cette orientation éteindra certainement au passage l’expérimentation, prévue par l’amendement Le Callennec soutenu par Villes de France dans la dernière loi de finances, consistant à rendre éligibles sous de strictes conditions au dispositif « Pinel » les investissements réalisés en 2017 par les contribuables dans certaines communes de la zone C pour des territoires ayant des besoins avérés de construction.
En complément, notons l’annonce d’abattements fiscaux sur les plus-values pour la vente de terrains en zones tendues pendant trois ans, afin d’accélérer la libération du foncier et de construire plus rapidement des logements. Il sera ainsi de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour le logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre.

Le plan pour les centres des villes moyennes
Dans les centres des villes moyennes, le Gouvernement veut s’attaquer à « la vacance et favoriser le développement de l’habitat indigne ». Il sera demandé à Action logement « de mobiliser des moyens exceptionnels dans un programme spécifique en faveur de la construction, de la réhabilitation et de la mise aux normes de logements dans les villes moyennes ». Le Groupe Caisse des Dépôts devrait, de son côté, être invité à « mobiliser une enveloppe spécifique pour financer des prestations d’ingénierie, investir en fonds propres dans des projets immobiliers, accorder des prêts pour accompagner les établissements publics fonciers et les collectivités sur les opérations foncières ». L’offre de logements rénovés correspondra alors à « un projet global de chaque ville signataire d’un contrat de redynamisation avec l’État ». Enfin, la nouvelle Agence nationale de la cohésion des territoires sera notamment « mobilisée sur cet objectif ».

Révision de l’offre du parc social
Julien Denormandie a confirmé la réduction de cinq euros par mois des APL au 1er octobre 2017, et de 50 euros par mois pour les HLM « s’ils acceptent de baisser du même montant leurs loyers », ce qui a fortement irrité les représentant des bailleurs sociaux et les associations de locataires et sera au centre des débats du Congrès de l’USH de Strasbourg (26-28 septembre). Par ailleurs, a été annoncée la modification de la base de calcul à partir du 1er janvier 2019 car les APL ne seront plus calculées en fonction des revenus des bénéficiaires de l’année N-2 mais de ceux de l’année en cours. De plus, pour favoriser la rotation dans le parc social et intermédiaire, il sera institué un réexamen périodique tous les six ans de la situation des ménages par la commission d’attribution, qui permettra d’évaluer si le logement est toujours adapté en fonction de l’évolution de la composition familiale et de l’occupation du logement. Alors que l’offre de logements sociaux est insuffisante pour répondre à la demande dans certains territoires, le Gouvernement veut « proposer à chacun un logement répondant à ses besoins au sein du parc social ». Aussi, l’Etat cherche à développer l’accès à la propriété en rendant plus efficaces les dispositifs fiscaux et en augmentant la vente de HLM. Il veut doubler les ventes dès 2018 avec à terme un objectif de 40 000 par an grâce à la « création d’une structure HLM dédiée ». Elle sera chargée de racheter en bloc des immeubles de logements sociaux aux organismes HLM, et elle « conduira elle-même la vente aux occupants et les gestions complexes liées à l’entrée en copropriété de ces bâtiments dès le premier appartement cédé à l’occupant ». Concernant les étudiants, le gouvernement prévoit de construire 60 000 logements pour les étudiants et 20 000 destinés aux jeunes actifs lors des cinq prochaines années.

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